Procedura podziału nieruchomości oraz wyodrębnia części nieruchomości budynkowej – wszystko, co powinieneś wiedzieć wcześniej

Gdzie szukać regulacji prawnych?

Pierwszym pytaniem, które pojawia się, gdy chcemy rozpocząć procedurę podziału nieruchomości jest, to gdzie w ogóle szukać regulacji prawnych dotyczących tego zagadnienia. Większość kwestii dotyczących procedury podziału nieruchomości została zawarta w art. 92-100 Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

Kto może złożyć wniosek o podział nieruchomości?

Zgodnie z art. 97 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wniosek o podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek osoby mającej w tym interes prawny albo z urzędu. Co to oznacza w praktyce? Z pomocą przychodzi orzecznictwo Sądów, zgodnie z którym:

„Wykładnia przepisu art. 97 ust. 1 u.g.n. dokonana w świetle art. 28 k.p.a. prowadzi do wniosku, że interes prawny w postępowaniu w sprawie o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości ma właściciel nieruchomości oraz użytkownik wieczysty.”

Wyrok WSA w Gdańsku z 9.05.2018 r., II SA/Gd 202/18, LEX nr 2499599.

Formalne podstawy podziału

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzje administracyjną zatwierdzającą ewidencyjny podział nieruchomości, w której stwierdza dopuszczalność dokonania ewidencyjnego podziału nieruchomości. Następnie, na zlecenie organu uprawniony geodeta opracowuje projekt podziału, który powinien spełniać wymagania przewidziane w § 7 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.  

Zgodność projektowanego podziału z treścią planu miejscowego jest stwierdzana w postanowieniu, które jest wydawane postępowaniu podziałowym z wniosku Strony.

„Postanowienie opiniujące zgodność projektowanego podziału z treścią planu miejscowego jest wydawane tylko w postępowaniu podziałowym prowadzonym na wniosek strony. Nie ma bowiem uzasadnionej potrzeby by ten sam organ, który zatwierdza podział nieruchomości odrębnie wypowiadał się o zgodności tego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.”

Wyrok NSA z 16.01.2020 r., I OSK 1433/18, LEX nr 2798813.

Czy organ może odmówić zatwierdzenia podziału nieruchomości?

Właściciel lub użytkownik wieczysty powinien w tej materii czuć się bezpieczny, bowiem jeżeli podział nieruchomości jest zgodny planem zagospodarowania przestrzennego, to organ nie może swobodnie odmówić jego zatwierdzenia.

Potwierdza to również orzecznictwo Sądów, zgodnie z którym:

„Decyzja o podziale nieruchomości nie ma charakteru uznaniowego, co oznacza, że jeżeli z wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości występuje właściciel lub użytkownik wieczysty, a proponowany podział jest w zasadzie zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, to organ nie może odmówić jego zatwierdzenia.”

Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 11.06.2014 r., II SA/Go 239/14, LEX nr 1522572.

Skutki wydania decyzji

Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości powoduje zmiany dotyczące oznaczenia wydzielonych działek gruntu w ewidencji gruntów, budynków oraz w księdze wieczystej. Operat podziałowy będący opracowaniem geodezyjno – kartograficznym obrazującym podział wywołuje skutki prawne po zatwierdzeniu podziału nieruchomości ostateczną decyzją administracyjną. Wówczas, dla nowo powstałych działek gruntu można założyć odrębne księgi wieczyste oraz zbyć te działki. Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanowi urzędowy dokument umożliwiający dokonanie zmian wpisów w ewidencji gruntów i budynków.

Nieważność decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości

Jedynie właściciele działki oraz ich następcy prawni mogą wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości. Od decyzji organu zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości można odwołać się do organu wyższego stopnia –  SKO.

Procedura wyodrębnienia lokalu lub części nieruchomości budynkowej

Odrębną własność lokalu można ustanowić na mocy jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, w drodze umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, między dotychczasowym właścicielem nieruchomości a jej przyszłym nabywcą, postanowieniem Sądu znoszącym współwłasność, a także na mocy wyroku Sądu  nakazującego właścicielowi nieruchomości złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienie jej na uprawnionego, gdy właściciel nie dopełnił dobrowolnie  obowiązku art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c., art. 491 u.s.m.

Wpis do księgi wieczystej jest niezbędny, jeśli chodzi o dokonanie jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości.  Z kolei, obrót (umowny, inny) nie wymaga dla swej skuteczności wpisu do księgi wieczystej.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Chcąc wyodrębnić lokal właściciel powinien złożyć wniosek do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Aby lokal stał się samodzielnym przedmiotem prawa rzeczowego musi spełniać wymogi funkcjonalno-budowlane oraz zostać wyodrębniony w znaczeniu prawnym. Starosta w formie zaświadczenia stwierdza czy lokal spełnienia wymagania o samodzielności. Z kolei, organy przewidziane w prawie budowlanym oceniają zgodność budowy z przepisami planistycznymi i budowlanymi. Starosta wydając zaświadczenia ma obowiązek zbadania zgodności usytuowania lokalu z obowiązującymi w tym zakresie dokumentami.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu możesz uzyskać na trzy sposoby: podczas wizyty w urzędzie, listownie oraz elektronicznie. Zaświadczenie jest Ci potrzebne, aby potwierdzić, że lokal może zostać wydzielony z budynku jako odrębna nieruchomość, która oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności. Zarówno lokale mieszkalne jak i lokale o innym przeznaczeniu, w tym lokale użytkowe mogą być samodzielnymi lokalami. Wniosek o zaświadczenie nieruchomości należy złożyć do starostwa w powiecie, na terenie, którego znajduje się lokal. Do wniosku należy dołączyć rzut kondygnacji budynku, gdzie znajduje się lokal wraz z zaznaczeniem tego lokalu oraz z przynależnymi do niego pomieszczeniami. Na wyrysie z operatu ewidencyjnego zaznacza się pomieszczenia przynależne położone poza budynkiem mieszkalnym, ponadto Operat inwentaryzacyjny lokalu. Dokumenty powinny być wykonane i podpisane przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane (architekta, inżyniera budownictwa). Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie zaświadczenia wynosi 17 zł. Opłaty należy dokonać w chwili złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia na konto urzędu miasta lub gminy, na terenie którego znajduje się urząd, do którego składa się wniosek. Urząd wydaje zaświadczenie w ciągu 7 dni. Termin może ulec wydłużeniu, jeśli urząd przeprowadzi postępowanie wyjaśniające.

Braki we wniosku

Urząd wzywa do usunięcia braków we wniosku w terminie co najmniej 7 dni – licząc od otrzymania wezwania. W przypadku nie usunięcia braków w terminie, urząd pozostawia sprawę bez rozpoznania. Zaświadczenie o samodzielności lokalu umożliwia wyodrębnienie lokalu w drodze aktu notarialnego.

Zażalenie

Żaden środek zaskarżenia nie przysługuje od wydanego przez starostę zaświadczenia. Dopiero wydanie postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia o żądanej treści umożliwia rozpoczęcie kontroli instancyjnej. Zażalenie od postanowienia starosty rozpatruje samorządowe kolegium odwoławcze.

Autor: apl. adw. Eliza Cholewa