Czy stracę dach nad głową? Czyli wynajem mieszkania w czasach epidemii.

Wynajmujesz mieszkanie, przez epidemię jesteś w trudnej sytuacji finansowej? Boisz się, że stracisz dach nad głową? Zobacz jakie prawa ma najemca mieszkania i co można zrobić w trakcie epidemii koronawirusa by obniżyć czynsz za mieszkanie. Możesz się zdziwić jak wiele masz praw!

Możliwość negocjacji warunków umowy

Po pierwsze należy zaznaczyć, że w systemie prawnym obecna sytuacja epidemii może być traktowana jako tak zwana „Siła Wyższa”. Zdarzenie niezależne od stron umowy najmu, którego nie dało się przewidzieć. W takich sytuacjach obowiązujące umowy można renegocjować. Dlaczego?

Mówi o tym kodeks cywilny, w art. 471 i 351¹

Art. 471

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Art. 357 ¹
§ 1. Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Kodeks cywilny

Zgodnie z powyższymi, niewykonanie obowiązków dłużnika (np. zapłata czynszu za mieszkanie) z powodu epidemii (z powodu okoliczności za które najemca nie odpowiada) nie powoduje obowiązku naprawienia szkody. W uproszczeniu? To znaczy właściciel mieszkania za okres epidemii i opóźnienia w płatnościach nie będzie mógł żądać odsetek, kar umownych itp.

Po drugie w nadzwyczajnych okolicznościach zapłacenie całości czynszu może grozić najemcy rażącą stratą (np. nie będzie miał na jedzenie czy leki), czego strony przy umowie najmu nie przewidywały, dlatego w takiej sytuacji najemca w Sądzie może żądać zmiany wysokości czynszu. Najemca może więc żądać negocjacji wysokości czynszu.

Prawa najemcy

Zakładając, że najemca ma obowiązującą, legalną umowę najmu lokalu mieszkalnego (ale uwaga to nie dotyczy umów najmu okazjonalnego – z załącznikami notarialnymi) ma on pewne prawa. Wynikają one przede wszystkim z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Po pierwsze wypowiedzenie umowy najmu powinno zostać przedstawione na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia (art. 11 ustawy o prawach lokatora). Jeżeli najemca nie ma praw do innego lokalu, i poza niepłaceniem czynszu w trakcie epidemii nic innego “złego” nie robi będzie go bardzo trudno “wyrzucić”.

Właściciel może wypowiedzieć umowę na miesiąc na przód na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat, za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Dodatkowo właściciel musi pisemnie wezwać najemcę do zapłaty wyznaczając dodatkowy miesięczny termin do zapłaty z informacją, że inaczej wypowie umowę. W dużym uproszczeniu: dopiero po tym jak najemca nie zapłaci za trzy miesiące, właściciel może z tego powodu wypowiedzieć umowę z dodatkowym miesięcznym okresem wypowiedzenia (razem 4 miesiące!).

Przykład praktyczny:

Żeby właściciel legalnie mógł wyrzucić najemcę najemca musiałby nie zapłacić kwiecień, maj, czerwiec,  po czym następuje miesiąc wypowiedzenia. Realnie najemca straci mieszkanie na koniec lipca.

Ustawa o prawa lokatorów jest ważniejsza niż zapisy  indywidualnej umowy – to znaczy, jeżeli umowa jest mniej korzystna dla najemcy, nie musi się obawiać – ustawa obowiązuje i ma pierwszeństwo.  

Art.  11.  [Rozwiązywanie umów o używanie lokalu]

1.  Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2.  Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3.  Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4.  Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5.  Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6.  2  Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

7.  Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8.  W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9.  W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10.  Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11.  Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

12.  Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Ustawa o prawach lokatora

Rekomendacja

Zarówno Najemcy jak i Właściciele są obecnie w bardzo trudnej sytuacji. Każdy legalnie wynajmujący mieszkanie pod cele mieszkaniowe musi jednak pamiętać nie tylko o obowiązkach ale również i o prawach najemców – z których obecnie oni mogą chcieć korzystać. Dlatego rekomendowane jest obecnie podjęcie racjonalnych negocjacji zawieszeń lub redukcji w zakresie czynszu. Najemcy znów powinni pamiętać, że jeżeli to właściciel obecnie jest w sytuacji, kiedy grozi mu rażąca strata (to on jest w gorszej sytuacji finansowej) również może żądać zmiany warunków umowy. Osoby posiadające mieszkania w kredycie bankowym mogą również zwrócić się do banków o pomoc (np. zawieszenie rat kredytu).

Życzę więc wszystkim spokoju, zdrowia i wzajemnej wyrozumiałości.

AKTUALIZACJA 7.04.2020

Zgodnie z treścią ustawy tarczy antykryzysowej art. 15zzu. W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.